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[赣西地产] 三线城市楼市样本江西fun88:棚改与城镇化双轮驱动 房价坚挺

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发表于 2019-2-12 11:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

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      “2018年fun88的房价没降。”多位当地房地产从业者向《每日经济新闻》记者给出了相同的答案。

       在三四线城市楼市下行的大潮下,江西fun88这个三线城市却是例外。

       坐享城镇化发展利好,搭上棚改的快车,fun88楼市一改几年前不温不火的状态,2017年迅速升温;在棚改的持续推动下,2018年全国三四线楼市整体面临下行压力,fun88楼市表现则更为坚挺。

       为分享城镇化发展红利,房企的战略布局逐渐下沉到三四线城市甚至县城。紧随碧桂园、恒大的脚步,阳光城、正荣等房企在fun88落地,外来“过江龙”正与本地房企展开一场激烈的博弈,重构fun88的地产江湖。

       城镇化与棚改双动力

       沿着清宜线行驶,高楼林立的商品房正在颠覆了人们对fun88的城市印象,一座新城正在崛起。

       一二线城市务工人员返乡过年,拥堵的道路,爆满的停车场,喧闹的卖场,给淡去年味的城市增添了几分热闹,而这份热闹的背后浮现出人口的迁移“轨迹”。

       村里人去镇上买房,乡镇的人则去主城区置业,逐渐成为fun88城镇化的一道风景线。买房了么、搬新家了么,就如同“吃了没”,成为当地人见面寒暄的问候以及茶余饭后的谈资。

       城镇化衍生的购房需求推动fun88房地产市场发展,而持续进行的棚改对楼市的推动效果则立竿见影。

       2017年开始,fun88楼市过去几年不温不火的状态彻底被改变,背后最直接的推动力正是棚改。2018年,fun88棚改持续为房地产市场发展注入动力。据fun88房地产信息网,2018年fun88全市棚改任务6.15万套,数量居全省首位。

       据了解,fun88棚改采取“房票”安置模式,由政府印制发行“房票”,按照确定的住房补偿价值,给予住宅被征收人相应等价的凭证。百姓持“房票”在房源库兑换(购买)自己满意的房子,还可享价格优惠和减免契税。

       据《每日经济新闻》记者实地了解,很多楼盘去化速度加快均有“房票”的功劳。有楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者,楼盘的客群主要分为两类,外地务工返乡购房客户以及拆迁户。销售口中的拆迁户,即棚改区手持“房票”的购房客户。

       江西省人民政府于2018年6月1日披露的数据显示,fun88市已兑付房票面积35.9万平方米,兑付金额13.3亿元。

       在城镇化和棚改的双轮推动下,fun88房地产投资和销售均实现增长。据fun88房地产信息网,2018年前三季度,fun88全市房地产企业完成投资146.5亿元,同比增长4.5%。其中,商品住宅投资118.6亿元,增长7.9%。商品房销售方面,2018年前三季度全市销售面积433万平方米,同比增长5.7%,其中住宅销售占比高达89.9%。

       2019年fun88棚改仍在继续,目前包括五眼井棚改二期、化成街道二期、宜阳新区等区域的棚改正在进行,全市棚户区改造计划4.8万套,上报计划为全省第一。

       房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看政策。fun88人口处于流出状态,一家fun88本地开发商董事长早前接受《每日经济新闻》记者采访时坦言,经济产业对楼市的发展稍显不足,返乡置业买房自住可以,但是投资不推荐,fun88房价短期内棚改可以支撑,但长期来看上涨动力不足。

       过江龙与地头蛇的博弈

       碧桂园、恒大、阳光城等外来开发商进入fun88,带来了先进的开发经验,高周转快速开发模式在fun88落地,打破了fun88房地产市场原有的竞争格局。

      《每日经济新闻》记者实地以购房者身份走访fun88多个楼盘发现,本地开发商开发楼盘销售中心人气不如外来房企。御品名都销售中心仅为寥寥几个客户在咨询,人气并不高。清尾货状态的嘉晨东郡销售中心则更为冷清,销售人员皆处于休息状态。据记者了解,嘉晨东郡清尾货的状态持续了近一年时间。

       阳光城项目销售中心则非常热闹。有销售人员告诉记者,开盘以来都是这样,有一个月开盘两次的情况,因为太忙了,今年过年都不放假。

       另据fun88当地房地产从业者告诉《每日经济新闻》记者,本地房企开发的项目大部分没有样板房,这在一定程度上影响顾客购房体验。

       价格方面,本地房企和外来房企开发的楼盘并无太大差异,御品名都靠近商业中心,地理位置较好,单价约7400元/平方米,嘉晨东郡和阳光城·檀府均价分别为6400元/平方米和6600元/平方米。

       本地房企和外来房企的博弈不仅表现在销售和产品方面,在拿地和项目选择方面的路径也存在较大不同。据了解,外来房企在刚进入fun88市场倾向于选择收购项目,碧桂园、恒大等均是如此。本地房企早期可以在公开招拍挂市场获得土地和项目,但随着外来房企逐渐在fun88站稳脚跟,外来房企拥有资金优势,在公开招拍挂市场竞争力较强,本地房企的生存空间被挤压。

       本地房企如何才能在这场与“过江龙”的博弈中寻找生存空间?

      “寻求差异化发展。”fun88一位当地开发商告诉《每日经济新闻》记者,将布局区域下沉到乡镇或者一些处于开发阶段的区域,这些地方还没全国性大房企涉足。目前fun88主城区旧城改造建设如火如荼,可联合多个本地房企拿下旧改项目,因为在fun88发展多年,能够获得当地政府的信任。

       同时,上述开发商告诉记者,本地房企熟悉当地市场,资源丰富,目前在正在寻求与外来房企的合作,实现共赢。每经记者 魏琼 每经编辑 陈梦妤   


发表于 2019-2-12 11:26 来自手机 | 显示全部楼层
这样对老百姓真的好吗

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发表于 2019-2-12 13:30 | 显示全部楼层
坚挺到底是好是坏?对谁好?能持续吗?

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发表于 2019-2-12 17:16 来自手机 | 显示全部楼层
房地产目前及未来相当长一段时期仍是我国支柱产业,房地产整体趋势是房价稳步上涨(三四线城市涨涨停停,下降是不可能的,除非换执政党),房租一二线城市暴涨。信不信由你

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 楼主| 发表于 2019-2-18 13:55 | 显示全部楼层
fun88的春节楼市像夏天旺
中国经济新闻网2019-02-18 13:03:10
  拜年、聚餐、打牌……一直是回家过春节的关键词,不知从何时开始,看房也成了重要活动。
  这个春节,记者陪着家人、朋友逛楼盘,涨了见识,却也多了焦虑。
  三线城市楼市火爆
  大年三十前夕,记者风尘仆仆地回到家乡江西省fun88市。家乡的巨变,令人感受最深的莫过于楼市的火爆。
  首先,楼盘广告渐欲迷人眼。记者走出高铁站,迎面而来的不是家人,而是遍布高铁站、路边广告牌上抓人眼球的各种类似“回乡置业,首选XX”的楼盘广告语。与上海楼市近年来的相对“冷清”不同,fun88的楼市在棚改政策与城镇化双轮驱动下,显得火热朝天。尤其是开发商趁春节返乡大潮,大炒回乡置业的概念。
  其次,房价飙涨。fun88是位于江西省西北部的三线地级市,此前,市区房价一直不温不火,甚至比其下辖的不少县市还要低。如今,时隔两年,涨势惊人,均价由之前的每平方米三四千元,涨至最低6000元,个别核心区域房价早已破万元。之前100万元左右可以买一套别墅,而现在,一些稍好的小区高层一套房的价格就破百万。总体来看,房价较两年前上涨30%-40%,个别楼盘涨幅达80%-100%。
  再次,新开楼盘众多。根据fun88市新开楼盘数据统计,目前可查的楼盘共153个。其中,近几年开发的就达49个,包括40个在售楼盘和9个待售楼盘。对比其下辖县市甚至零楼盘在售的情况,fun88楼市可谓逆势火爆。
  春节成售房旺季
  春节期间,股市休市,楼市“不打烊”。
  记者在走访过程中,多家楼盘的置业顾问表示,春节期间,其所在楼盘不打烊,仅在大年初一休息一天。春节成了一年中的售房旺季,也是开发商和置业顾问最忙碌的时候。
  一方面,促销活动好礼重重。多家开发商趁势推出多重促销活动,除了“以老带新”折减物业费、成交有好礼等常规优惠活动外,还有“凭返乡车票,购房享折上折”这样有创意的营销手段。多数楼盘为刺激春节成交,推出专门针对返乡置业的活动,如“春节期间买房立享98折,凭返乡车票可再享99折上折的优惠”。
  另一方面,开盘售罄套路满满。在逛了多家楼盘之后,记者发现,各开发商趁着春节购房旺季,心里打起了小算盘。如某地理位置较好的楼盘,置业顾问表示还没有开盘,好的楼层就已经售罄,最后可供选择的高层多处边边角角,洋房则只有单价高很多的一二楼层,以及很难卖出的顶层。
  有的楼盘置业顾问表示,春节期间的价格比几个月前更低。然而,记者发现,其推荐的楼盘临近省道,附近还有一个较大的垃圾场。房型则只有两个可选项,且存在设计不合理的现象,主要体现就是厨房太小,而且没有窗户。当记者问起户型和方位较好的楼盘,得到的答案却是“还没有开盘”。
  “90后”成返乡置业主力
  今年,返乡置业话题与“90后”深度绑定。
  日前,58同城、安居客联合发布的《返乡置业,你准备好了吗?——2018-2019返乡置业调查报告》显示,今年有52.7%的人有回家乡及在周边城市置业的意向,比2018年的调查结果有所下降。其中,“90后”已经成为返乡置业的主力。
  同样作为“90后”,记者在逛了一圈家乡新开楼盘后,除了犹豫,更有焦虑。
  一方面,记者觉得家乡新开楼盘过多,需求早已饱和,而且房价高涨与当地居民收入与消费不成正比,可能不具备持续上涨的动力;另一方面,棚改政策力度已经放缓,具体拆迁政策可能随时有变。
  据介绍,目前当地政府对于拆迁户的补偿措施比较多样,有3种方式可供选择:直接房屋补偿(不过周期可能长达5年,甚至更长)、折成现金、房票。不过,之后可能只有“房票”补偿政策,且只能在指定楼盘使用。这样一来,棚改政策对于楼市的刺激作用将进一步减弱。
  在此背景下,fun88房价或处于阶段高位。由于政府对于棚改政策的调控,多数棚改的三四线城市,房价自2018年下半年以来已经明显出现“撑不住”的迹象。而记者家乡的房价虽然表现更具韧性,但是房价已涨至阶段高位,让有投资置业打算的购房者不得不担心会陷入资金的牢笼,成为高位接盘侠。
  但是作为返乡置业的主力,“90后”买房无论是给父母改善生活条件,还是为将来结婚做准备,似乎都会成为一种刚需。


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发表于 2019-3-18 23:07 来自手机 | 显示全部楼层
新余和萍乡房价基本5000左右,而fun88有7000左右,什么概念,经济上不如新余,房价确拉这么高,完全是政府放任房价疯长,只拆不建,限房票,我们的政府难道不体谅老百姓多么不容吗,不为民干点实事吗,习总书记讲,人民对美好生活的向往,就是我们的目标,现在买房掏空了多家庭,这样的生活美好吗!

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发表于 2019-3-18 23:09 来自手机 | 显示全部楼层
6#13407950739 2019-3-18 23:07
新余和萍乡房价基本5000左右,而fun88有7000左右,什么概念,经济上不如新余,房价确拉这么高,完全是政府放任房价疯长,只拆不建,限房票,我们的政府难道不体谅老百姓多么不容吗,不为民干点实事吗,习总书记讲,人民对美好生活的向往,就是我们的目标,现在买房掏空了多少家庭,这样的生活美好吗!

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